关注理由：随着房地产业的快速发展，楼盘的不断高端化成了市场的主流，中低价位、中小户型供应量偏少成了房地产发展过程中的痼疾。于是如何解决中低收入家庭的住房问题成为社会的热点和难点，并时刻摆在政府的面前。年年国家宏观调控都把住房结构问题列入头等大事，今年国六条新政也不例外。特别是“90平方米以下户型应占70%以上”的规定，成了政府、业界、消费者有关各方热议的新政焦点。随着建设部明确“70%为地区总量”，一切就更明朗了。上周福州市国土局发出公告，将于１０月９日至１８日期间，捆绑挂牌出让６幅社会保障房建设地块的国有土地使用权，这些地块将全部建成９０平方米以下住房，此举被业内称为福州打响总量平衡的“第一枪”。那么，对于福州市的这种运作模式，开发商有何反应？这种总量平衡将给市场带来什么？记者作了相关采访。

[动态]   1000亩土地全建90m2以下住房

     上周，福州市国土资源局发出公告：10月9日至18日期间，福州将捆绑挂牌出让6幅社会保障房建设地块的国有土地使用权，这些地块将全部建成90平方米以下住房。

据公告，此次转让共计684548.4平方米（合计1026.82亩）。具体包括：福湾园１号地块面积约159480平方米（合239.22亩），位于仓山区，飞凤山南侧、金洲南路西侧；福湾片Ａ地块约117752.70平方米（合176.63亩），位于仓山区，金洲南路西侧；福湾片Ｂ地块约127196.90平方米（合190.80亩），位于仓山区，福湾路西侧；福湾片Ｃ地块约61440.90平方米（合92.16亩），位于仓山区，福湾路南侧；黄山地块约51076平方米（合76.61亩），位于仓山区，福厦高速公路连接线南侧；鹤林地块约167601.90平方米（合251.40亩），位于晋安区，三八路北侧、北环东路东侧（粮食批发市场及周边地块）。
     据悉，如此大规模大面积的社会保障房建设地块的出让，在福州尚属首次。这也是继9月份福州推出1000多亩土地之后又一次大规模的推地。不过，9月份推的是商品房项目，这回推的1000多亩全是90平方米以下的保障性住房。因此，有业内专家指出，这是福州打响新政后总量平衡的“第一枪”。

反应] 稳定市场需要中低价房
      对于福州此次一下子推出1000多亩的土地建保障性住房，记者采访了部分榕城开发商。他们纷纷表示，此举有利于稳定整个市场，因为市场的稳定需要中低价房,也从中可以看出政府落实新政的决心很大。
       一开发商告诉记者，在今年7月6日和9月6日，两场土地拍卖都试探性地把地块的开发指标定在90平方米以下应占70%以上，结果被称为“新政后楼市方向标式”的这两次拍卖均卖出高价，其中7月6日推出的仓山则徐大道地块竟创下竞标114轮的福州土地拍卖新记录；而9月6日的土地拍卖同样也是热闹非凡，金山地价连连走高，这说明了市场已经接受了新政，说明开发商对福州房地产市场的判断是市场将继续看好，这也让政府下一步调控市场吃了定心丸。于是9月份，福州土地部门挂牌的三幅地块，福州市相关部门在挂牌不久就出了个补充规定，把先前的“90平方米以下占70%以上”的规定改为“90平方米以下占50%以上”，尽管这其中有建设部关于“90平方米以下占70%以上是指地区总量”政策明确的原因，“但我认为这跟新政后福州土地拍卖依然火热不无关系”，他说。

而另一位不愿透露姓名的开发商则认为，楼盘的高端化趋势确实是当前房地产发展的一个很大的问题，市场的反应就是普通老百姓买得起的中低价位的普通商品房偏少。这个问题叫了很多年，都在提调整结构，结构倒挂问题也是冰冻三日非一日之寒。

     “要解决这个结构的问题，关键是土地的供应。”他说，从目前的土地供应情况看，国家通过招拍挂把土地推上市场，走市场化的道路这是一种进步，因为交易公开了，但“价高者得”的原则也客观上带动了房价的上扬，这也是事实存在的。以福州为例，近年来随着城市的不断扩大，新区的大量土地进入市场，造就了新区的地产开发快速发展，而老城区的土地供应，因拆迁成本的加大，地价也是不断走高，这一走高的过程又带动近郊土地价格的走高，这是一种连锁的反应。因此，要真正解决结构性的问题，需要政府真正把土地的供应问题落到实处，比如经济适用房的比率占8%～10%，那么政府就应把指标真正落实到位，也只有政府有这方面的能力。现在福州市一次性推出6幅地块总面积达1000多亩的土地投放量搞保障性住房，这是以往所没有的，其目的是：一方面在于抑房价、稳市场，因为真正的品牌开发商并不愿意看到市场的大起大落，这几年房价上得比较快，很重要的原因就是经济适用房建得太少了；另一方面，就是确实解决中低收入家庭的住房问题，这部分人也有很强的购房需求，然而大房子、好房子他们买不起，而如果现在通过政府的调控政策，让他们也买得起房，这将有助于社会的稳定。

[悬念]    三大悬念有待破解
     一次性推出1000多亩的土地建设保障性住房，对于中低收入家庭而言来说肯定是好事，然而，如此大规模的量上市对整个市场而言，又将意味着什么？这种限面积、限房价的定向投放门槛如何确定等诸多问题都有待进一步的明确。
悬念一：保障房冲击商品房？
  福州大规模推出保障房将改变市场房源供应格局，这已不再是什么悬念的事了，但是如此多的保障房集中上市对一般商品房而言，会不会产生比较大的冲击呢？福州某开发商告诉记者，一听到这个消息，他的第一反应就是“政府这回真是下猛药了，不仅量大，达1000多亩，而且是集中推出，届时也将集中上市”。
  该人士表示，这一政策将供应的房源身份进行了区分：保障房和非保障房。这将直接打破往常以商品房（非保障房）为主导的楼市供应格局。
  保障房和非保障房最大的区别是体现在价格上，尽管政府有对两类房源的户型进行区别对待，前者按照“90平方米以下户型，占总比例70％”，后者按“90平方米以下占50%”来执行，但这还是会造成保障房和非保障房的产品定位极其相似，两者所面对的销售对象都一样，竞争激烈程度也就不言而喻了。这对那些新拿地的开发商而言有一定的不公平，他们的出路在哪里？

悬念二：开发模式面临转变？
  其实此次福州推出的6幅地块作为90平方米以下的保障性住房，只不过是第一波而已。记者从福州市有关部门了解到，今年福州将建设经济适用住房（限价房）200万平方米，约占商品房新开工面积的40％，“十一五”期间争取建设500万平方米，重点满足拆迁安置和中低收入家庭住房需求。
  这对于开发商而言，市场的近半开发量将由保障性住房所代替，因此，开发商以往的开发方式也面临着转变，是继续开发商品房还是介入保障性住房的开发，已摆在不少开发商的面前。
  某开发商表示，新的游戏规则对开发企业的管理能力和成本控制能力提出了更加严格的要求。一些开发商“短、平、快”的经营思路要被打破了。
  有开发商认为，市场竞争激烈了，对于某种特定户型（指90平方米以下的户型），消费者的选择面更广了，一些产品的价格差距拉大了，为了争夺相同的客户，开发商不得不考虑在产品上大做文章，多下工夫，市场有望会进入一种精耕细作的阶段。  
  还有开发商表示，政策出台后，他们将改变原来“大量储备土地”的开发模式，倾向于滚动开发模式，开发完一个项目后再去拿地。而对于此前不轻易介入的保障性住房，下一步也将介入。“买大的土地现在需要的资金量很大，如果再不介入保障房，那么今后就可能在福州这个市场混不下去。”

悬念三：供应门槛如何设定？
  特殊的产品需要特殊的政策，按福州市的规定，廉租房供应对象主要是家庭收入在最低生活保障线以下且人均住房面积低于6平方米的低收入群体和环卫工人。经济适用住房供应对象主要是家庭年收入低于4万元，人均住房面积低于12平方米的福州常住户口的居民；严禁炒房，户型控制在90平方米以下。限价房供应对象主要是在福州工作的中低收入常住居民以及拆迁居民。
  对经济适用房和廉租房，福州已出台很细的政策，那么，对于限面积、限价格的限价房而言，市场上还是新兴的产品，如何操作还有待于政策的细化。此前，厦门的限价保障性住房规定：公有租赁住房将不再“世袭”，社会保障性住房将建立起全市社会保障性住房统一建设、统一分配、统一管理的运行机制，从根本上解决分配不公、多头占房等问题；同时，由福利性质转变为保障性质，今后公有租赁住房只提供给符合条件的中低收入家庭租住，一旦其经济条件或住房条件改善不再属于公有租赁住房的供应对象时，就应该退出住房；此外，社会保障性住房实行分类保障制度，针对不同收入家庭实行不同的住房保障政策。
  那么，同是保障性住房，福州的政策又将如何细化？这值得关注。

肯定抢房的很激烈

效果不会很好

现在连声音都没有了！没有开发商来做啊！每个行业都是有行规的！