[经验交流]绝对的牛人，不服不行啊！-业主论坛-房地产门户

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1楼 2005-12-19 23:20:38

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[经验交流]绝对的牛人，不服不行啊！

　　-- 作者：leonfu666
　　
　　-- 发布时间：2004-5-5 16:01:00
　　
　　-- [原创]对房价走势的几点看法
　　
　　大家都在讨论房价涨跌的事，我根据个人的心得讲几点看法：
　　
　　1 我们的zf做事，一直以来都不会是在适当的时机做适当的事的，必然会矫枉过正的，后面会有一道一道的政策出来，一直到13道金牌，（我们没有象格老那样的先知，可以从容把握大势的人），所以房价下跌是早晚的事，不需要质疑的，现在关键是什么时候跌，冲到多高再下跌。
　　
　　2 但zf要房价现在就不涨或者现在就小跌，也是不现实的，先不说有那么多人还有需求，投资客还那么多，开发商、中介商还在推波助澜，就是从市场趋势理论上讲，房价还会惯性上涨，zf之手是不能和市场之手抗衡的，房产市场是上万亿的大市场，市场规模越大，zf能够左右的能力就越差。zf只能推波助澜，助涨杀跌的，不可能力挽狂澜，改变趋势的。

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2楼 2005-12-19 23:21:39

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Re:[经验交流]绝对的牛人，不服不行啊！

3 所以我们关心的事是房价什么时候会跌，跌了的时候该怎么办，让我们从历史中获取经验，历史有时会惊人的重演，98~99年房市一蹶不振，zf是怎么来救市的，先是可以退税，0首付按揭，买环线外房可以获车牌，蓝印户口，内外销并轨，等等，结果呢，房价还是下跌，一直到2000年初才触底反转，我还清楚的记得，2000年2月时东方曼哈顿的起价才5500元，售楼小姐还满脸堆笑，恨不得叫你亲大爷呢，（哈哈，现在买房的人可是享受不到了，等下次售楼处又出现这种情况，就是又到底部了），我一个intel的朋友就是受不了小姐的过分热情，硬要给他打95折，6000元不到买了徐家汇的天际花园3房。说明zf出政策到市场有反应要有置后期的，估计在2年左右，再根据房地产6~7年的周期变化情况，所以我们有理由相信房地产的拐点将在2005年下半年出来，并且会持续4~5年以上的跌势。
　　
　　4 我们从2000年到现在的情况是无论你什么时候什么价位抛的无论新房旧房，现在看来都是错误的，说明在单边市中，持房待涨是最正确的策略。而且越是接近头部越是疯狂，所以我们有投资房的朋友明年7月后就可以开始往外抛了，或者你等见到高点以后抛，就是指你的房子市场价距离到过的最高价跌了800~1000元了，就可以抛了，这2种方法都是正确的，可能价钱也差不多，不要指望自己抛在最高价，或者因为见到过最高价就舍不得抛。不然你就会乘一把电梯，回到梦开始的地方。最惨的事是成为做负资产。

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3楼 2005-12-19 23:22:18

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Re:[经验交流]绝对的牛人，不服不行啊！

5 再讨论一点，什么房子要先抛，就是什么房子会容易跌，是一样的概念，本人认为外环线周围的中低价房是最容易跌的，特别是没有什么特色的，社区环境不好的，（下次我们这里的社区概念会越来越强调，高尚区和贫民区会越来越区分）。高层、小高层，多层，周围没有租赁市场支撑的，因为那里的可重复性太强了，房价虚高的厉害。
　　
　　6 最后给现在想买房的人一点建议：如果是投资的，钱不多的就不要投了，房产走势不明，利率走势不明，钱不多抗风险能力差，不投为好，特别是那些原来还有房屋贷款没还清的那类，记住投资界的名言“现金为王”；如果真的想投资的，建议以市区低单价的为主，如在静安区的北部还能找到8000元的房子呢，用心去找，（我一个朋友2003年11月还找到静安游泳馆边上的和一大厦，18楼的3房现房6600呢，你们不信吧）；如果是现在自己没房，钱又不多，想买房自己住的，建议是现在马上买入市区的老旧公房，虽然外面旧点，但可以里面装修的好一点，住着也舒服，不要想一步到位，买个大房，给自己太大的压力，市区的老房抗跌性也好，以后出租也容易，转手也方便，自己只有一套房，涨跌都没太大的关系，绝对是专家建议。

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4楼 2005-12-19 23:22:58

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Re:[经验交流]绝对的牛人，不服不行啊！

7 那些想等房价下跌了再买房自己住的主，愿望是美好的，想法是不正确的，除非你能抗过5年以后再买房结婚，不然房价如果短期不跌，或者继续小幅上涨，你将心理更不平衡，更不会买，如果房价开始下跌，你也不会买，你会等他跌的更低，这是人类的本性，就怕房价从你看中的现在8000元的，一直涨到12000，这期间你肯定不会买的拉，以后下跌开始了，你觉得你会在什么价位敢于接手呢？
　　
　　好了，五一期间，闲的无聊，乱讲了一通，大家不要骂，有缘人可以讨论，如果大家回复多，本人可以写一下本人买过的3套房子的故事，还有周围一些朋友买房的故事。蛮有参考价值的！

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5楼 2005-12-19 23:23:39

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Re:[经验交流]绝对的牛人，不服不行啊！

　以下是引用leonfu666在2004-12-26 22:54:00的发言：
　　　　
　　　　2004年12月观点跟踪　　
　　　　
　　　　 2004年就快过去了，里面有大家太多的喜怒哀乐，从上月开始上海楼市进入最疯狂的最后一波的快速拉升阶段，估计还会持续几个月；不管是从我们对房价的实际感受还是官方的房价指数中，我们都可以感觉出来，lbx 已经基本相信房价还会涨，投资房产是项最可靠的投资了，基本是没有风险的了，所以现在国内、国外的，自住投资的开始疯狂抢房，现在kfs 随便什么房子，不管是鸡头还是鸡脚，面积总价有多高，全部基本被一扫而光，估计kfs 晚上睡觉都要笑醒好几次。
　　　　
　　　　我春天花园的房子，居然已经到我的价位了，真是快了，我也不管了，卖了落袋为安了，比我预想的要早3个月到我的心理价位，主要是kfs 做的好，这个楼盘涨的比一般的快了些罢了，再说也不能抛在最高位给下家的，也要让人家稍微赚点的，“我们做人要厚道”，哈哈，我朋友的5楼的那套也在13000的位置抛掉了，在人们都疯狂的时候，我们一定要清醒，这是我们的生存之道，安全第一。

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6楼 2005-12-19 23:24:23

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Re:[经验交流]绝对的牛人，不服不行啊！

现在舆论、kfs 、zf开始一起唱多，对房子投资的风险基本不提了（要知道，房子投的不准，死的比股市还要惨呢），空方声音极其微弱，居然有专家说上海楼市要涨20年，真是人渣呀，说出这种没人性的话来，总体的心理感觉就和股市在2000点以上时的感觉极其相识了；我的最初的观点和时间表还是不变。下次有空再写篇2005年对房子的操作建议。　　
　　　　
　　　　附：最近市场上出现的最新现象.　　
　　　　
　　　　上海楼市进入非理性时期，开始出现很多非理性现象，狂炒楼花的现象也出来了：　　
　　　　
　　　　1 不管多高价格的房子，全部都有人排队投资，投资比例超过50%，80%的人是看涨的，觉得是不会跌的，最夸张的人居然看好要涨20年，我看了都要吐血。报上报道5000人在宝山的体育馆内摇号买房；2000人摇号静安凤凰城的155套房子，连民工都去排队了，16800元的单价呀，都疯掉了；我一个朋友去内部搞了2套来，要我一起投资，我是不看好的，让他想办法炒楼花炒掉算了，有谁要的话，尽管来找我。

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7楼 2005-12-19 23:25:13

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Re:[经验交流]绝对的牛人，不服不行啊！

2 古北二期的房子，还没有开盘的古北国际等，现在楼花炒到了10w~20w一张，绝对已经和香港崩盘前的疯狂有的一拼了，那时的香港楼花炒到30w一张呀。而且现在居然是客户多，就是愿意加钱要房子的人多，楼花少，怪事呀！毕竟要15000~16000的单价呀，155平的三房，120的二房，总价都不低的，我反正是不会再投钱进去了，风险大来西的，不过，我已经托朋友去搞古北二期的房子了，卖卖楼花也蛮赚钱的，投资回报率无穷大，大家有门路的也赶快去搞些楼花来炒炒，趁崩盘前发点小财，哈哈！
　　　　
　　　　3 开发商随意开价，现在出来的房子，都是前几年搞的地，kfs 的成本很低的，现在要么压着不开盘，要么直接高开，好几个楼盘都比原来预定的开盘价要高3000元以上，本来就已经很赚了，现在就不谈了，感觉利润率已经赶上卖毒品和卖军火了，现在kfs的利润率绝对超过50%，这种利润率的行业都是不会长久的，就和去年的汽车市场一样了，去年加价的车现在又怎么样呢；
　　　　
　　　　大家现在趁好机会，赶快炒个半年出来吧，把上海楼市炒暴了拉倒，大家钱是千万不要投进去了，炒炒楼花最合适！有什么好的楼花要通知我一下的哦，有钱大家赚啊......

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8楼 2005-12-19 23:25:59

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Re:[经验交流]绝对的牛人，不服不行啊！

2005年1月观点跟踪　　
　　　　
　　　　我春天花园的房子现在估计已经在14500左右了，但我也不后悔，反正是赚了，到我的心理价位了，有什么关系，做人不能太贪的，我看到很多人，平时不舍得穿，不舍得玩，买房子给人家斩起来一点都不心痛的，感觉还好的很呢！我赚了点就够了，过年带老婆孩子去泰国的苏梅岛去晒太阳，乘白色大帆船出海。做人不能让房子给憋死，生活除了房子还意味着很多呢！　　
　　　2005年的房产操作建议：我的观点还是不变，今年将摸出上海房产近些年的一个高点，就想当初摸出股市2200点一样，也就是说，到了年底会出现明显的拐点，但具体是会冲到多高才会是顶比较难判断，受影响的因素太多，但是时间基本是不会错的，所以建议投资客可以用我以前说过的几个方法出货，一个是直接到心理价位出货，一个是到时间出货，就是到7月的时候不管什么价位就出了，最后一个就是等见了高点下来1000元就马上出，这种出法对房子本身品质不高的客户不太有利，那时你的房子极有可能会被人家再多砍掉1000元的，你万一犹豫一下，就有可能炒房炒成房东的；另外给一些朋友一些忠告，不要以为自己买的房子有多少利好，有多少概念，要跌都会跌的；最后对那些现在还没有房子住的人的建议，没必要在现在这时候再把你的血汗钱投进去了，租房子住吧，不行就到迪拜去发展吧，个人觉得那里的机会比上海大的多，城市也比上海有活力的多，我们不能再夜郎自大了；如果2、3年里要结婚的主，一定要买的话，那叫也是没有办法，我的建议是市区的老旧公房，1房2房都可，1w左右的应该还是可以找到了，性价比也高，上班也方便，没必要去买什么大的，不要想着到位，多出来的钱去做些投资吧

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9楼 2005-12-19 23:26:51

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Re:[经验交流]绝对的牛人，不服不行啊！

以下是引用leonfu666在2005-3-2 9:39:00的发言：
　　　　
　　　　2005年2月观点跟踪　　
　　　　
　　　　本来是要昨天晚上写的，写到一半，lp硬叫我去睡觉了，今天早上再重新写过，不过好象没有了晚上的灵感，所以就简单一点。楼市还在最后的疯狂中，大家好自为知了，千万不要一时糊涂了，现在的楼市走势和股票出货前的狂拉极其相象，现在zf再想让楼市健康、持续、可发展已经是不可能的了，一定会是硬着陆的，不过在拐点出现前，胆大的投资者还是可以持房的，不过到要出手的时候，一定不能拖泥带水，卖方市场到买方市场的转换有时比你想象的要快，自住的朋友就不要买了，这时候绝对是持币了，现在银行对老旧公房的限贷一定会把老公房的价格带下来的；投资者的出货点还是参照我以前的3个方法。
　　　　
　　　　谈一下最近的感受，1 到泰国的苏美玩了一星期，热带的迷人海岛，海边的公寓1w 全装修，别墅2w 带游泳池的，看看真的是好呀，退休了一定把上海的房卖了，买到那里去养老。 2 最近针对房产的诈骗等犯罪活动越来越多，治安问题越来越严重，zf绝对不会放任不管的。 3 春天的房子到了16000了，也在快速上涨中，也没有好后悔的，本来这楼盘的品质就不错。4 感觉上就象我第一篇里写的那样，zf可能会做出些矫枉过正的事了。
　　　　
　　　　最后谈谈对股市的看法，总体感觉是在一波大牛市的初期，就象1999年的房市一样.

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10楼 2005-12-19 23:27:56

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Re:[经验交流]绝对的牛人，不服不行啊！

以下是引用leonfu666在2005-3-30 18:27:00的发言：
　　　　
　　　　2005年3月观点跟踪　　
　　　　
　　　　本月是消息政策最密集的一个月，说明ZF开始进入矫枉过正阶段了，政策会越来越多的，我也没什么好说的了，我还是坚持我第一篇帖子里的观点不变；楼市也不会象很多空军希望的那样，马上就跌个20%~30%的，大家看法没一致前，还是会做个头部出来的，也不排除再有个小涨，但不要被迷惑了，小涨也是假突破，然后开始进入下降通道，估计会以抛物线的轨迹跌，持续3~4年以上，在下降通道里，你什么时候卖出都是对的，什么时候买进都是错的，除非到你的心理价位了，或者要结婚了，也就无所谓了，到底是买房讨老婆最重要了！

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