本报记者   丘寿生  江晓春

　　今年的福州频遭台风袭击，台风“龙王”不是其间风力最强的一次，却是降水量最大、造成损失最严重的一次。不少小区受其影响一度处于停水停电状态。
　　台风刚过，记者根据福州市房管局提供的一份受灾小区名单，一一走访了这些小区。这些小区正逐步恢复常态，居民生活逐渐恢复正常。

现象 

多数小区措手不及

　　当洪水进入小区后，首先威胁到的便是地下车库。
　　福州华林路的华林御景小区是市区受灾比较严重的一个小区。记者在现场看到，小区路面虽然已经得到清理，但从墙面上依然能看见被水浸泡过的痕迹。据一位业主介绍，小区水位最高时，路面停放的汽车只能看到车顶。可以想象，这么高的水位，奔涌向地下车库是件多么可怕的事。该小区地下车库有两层，记者看到，水已经基本抽干，而上层基本没有被水浸泡的痕迹。一位业主告诉记者，这一层并没有被淹。这话从小区的物业处得到了证实。物业处主任告诉记者，“龙王”来时，他们在河水漫过河岸的半个小时前便意识到了危险，立即着手开始准备工作，当河水进入小区时，他们当机立断地用准备好的十几床棉被和一些沙袋堵住地下车库的入口和出口。“如果不是我们及时拦堵，两层车库都将完全被淹。由于我们采取的措施及时，进入车库的水都是由垒堆的沙袋等物中渗透进去，以及从出气口流入的，这样进入车库的水只淹了底层车库，避免了另一层的20几辆汽车被淹，也减少了事后抽水的工作量。否则可能现在都无法把水抽干。”该人士说。据他介绍，小区各项善后工作都已做到位了。

而位于五四北的三木家园小区则没有那么幸运，由于小区入住率不高，物业处人员及业主缺乏相应的防范意识，当大水快速进入小区时，没受到任何阻拦，将地下车库填了个满，小区外围的东面墙也被冲倒。
　　事实上，许多小区在“龙王”来袭时，都没做好充分准备，包括华林御景的物业主任也承认事前的准备工作仍不够充分，平时也没有做这些准备工作的意识。

问题

清理费用谁支付？

　　五四北的金城新村是记者看到的受灾情况比较糟糕的小区之一，小区各道路尤其是大门入口处的路面上都是板结成硬块的土疙瘩，一辆车开过或一阵风吹过便尘土飞扬。而在架空层里，堆积着厚厚的淤泥，绿化和景观也被淤泥所覆盖，小区靠近内河的部分更是杂陈着河里冲刷上来的垃圾。为何物业没将路面进行清理呢？一位业主告诉我们，小区的物业费一直没交，物业公司自然不会理，业主的生活因此受到很大的影响。

五四北其他一些受灾小区也都存在绿化、景观被淤泥覆盖尚未解决的情况，但主要道路路面都已基本清理干净，地下车库以及配电房等也正在抽水并消毒。华林御景物业处主任告诉记者，他们小区的清理费用，包括电梯电脑板维修工作的费用都是物业公司垫付的，他们希望能够启用专项维修基金，“我认为这些费用应该属于专项维修基金范围，至于垫付的这块资金最终能否得到补偿，我们心中也没底。”

专项维修基金如何界定？

　　专项维修基金即公共维修基金，是指业主或有关单位缴纳的专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和改造的基金。住宅共用部位、共用设施、设备的维修工程是指除日常运行维修养护范围以外的中修、大修及改造、更新工程。这种概念显然比较模糊，只有原则规定，没有细则规定的范围。因此，对于专项维修基金如何界定问题，至今没有一个明确的答案。华林御景物业认为道路清理等费用应属于专项维修基金即公共维修基金范围，但永安物业杨郁青副总经理却表示了不同看法：“我们这几天也为所负责小区的各种补救和清理工作支付了不少资金，但这些费用按规定似乎并不能算作专项维修基金范围，因为专项维修基金范围指的是大、中修工程。”但她也认为，像一些受灾特别严重的小区，绿化、景观被淤泥彻底毁坏，重新建设的费用应该动用专项维修基金。“说实话，作为从业人员，我也不清楚究竟如何界定专项维修基金的范围。相信政府会很好地处理这次天灾造成的损害问题”，她说。

专项维修基金如何启用？

　　假定上述的费用均属于专项维修基金范围，那么，专项维修基金该如何启用？从福州市进行专项维修基金归集至今，这笔资金尚未启动过，由于国家《物业管理条例》对此的规定缺乏可操作性，福州市政府又没有对此作出相应的细则规定，专项维修基金的启用成了一个难题。
　　福州市目前的专项维修基金的来源有两种：一种由开发商支付，一种由业主支付。据知情人士介绍，开发商支付的部分，本应为售楼款的2%，但事实上多数开发商只交了1%，此次“龙王”袭击后，大部分开发商依然不愿将剩余的1%补交上。而业主交的部分大都存在房管局的户头上，是否启用、如何启用还得看房管局的意思。目前，福州市房管局已经有意启动这部分资金，具体方案还在探讨中。
　　依法律规定，对于专项维修基金的使用问题，必须召开业主大会，并经2/3业主委员会成员同意后才能使用。但问题是，目前许多小区尚未成立业主委员会，难道得逐个向业主征求意见，直到满足2/3业主同意为止吗？如果真是这样，其间将花费大量的时间，不利于业主恢复正常生活。

没有专项维修基金的小区咋办？

　　除了专项维修基金如何启用这个难题外，一些小区还存在没有专项维修基金的问题。那么，这些小区该怎么办？从现在开始交吗？而要收齐这些费用又得花多长时间？这显然会严重耽误小区的重建。这倒是给那些不交专项维修基金的小区提了个醒，让他们意识到专项维修基金的必要性。
　　相比之下，此次受灾较严重的国际大厦采用了较好的处理方法，他们的做法或许对专项维修基金的保管和使用等方面有借鉴意义。
　　国际大厦始建于1992年，当时并没有专项维修基金。为了筹得这部分资金，小区业主委员会决定从1999年开始，将物业费由3元/平方米提高到3.2元/平方米，其中每平方米增加的0.2元作为专项维修基金；2003年开始，业主委员会通过法律途径将原先由开发商作为出租收益的公共部分的权益争取了过来，并将这部分的收益也作为专项维修基金。该业主委员会的林主任告诉记者，至“龙王”到来，业主委员会总共归集了25万元的专项维修基金，由业主委员会全权掌控和管理。“龙王”来后，由于受灾比较严重，业主委员会通过会议，很快启用了这笔资金，对该楼进行重建，并购买了发电机组迅速恢复了小区用电。“这笔资金现在已全部用完，需要在以后的日子重新归集。”林主任说。