近段时间，房地产政策层面发生了许多变化。作为普通置业者，应该如何在新政之下进行选择，成为一个焦点。北京美丽家园房产经纪公司总经理助理宫萍认为，现实的市场环境下，应该遵循新的置业准则。

　　房子持有5年后再卖更划算

　　现在，购买两年以内的住房需要全额征收5%的营业税(包括城建税和教育附加)，两年以上的非普通住房需要按照差额征收5%的营业税；对于5年以内的要按照差额征收20%的个人所得税。这种税费的征收，将会大大缩减房产投资的收益。面对税费的调整，作为房产投资置业者必须改变原有的投资模式，需要由短期变为5年以上的中长期投资置业。

　　比如，张先生购买了一套80平方米的两居室普通住房，购买总价为45万元，这套房产如果按照市场价出租，其租金为2000元/月。如果张先生两年内将该套房产以50万元的价格出售，其最终的年收益为6.23%；如果张先生持有房产5年以上仍然按照50万元出售，其房产的年投资收益为7.11%，相比两年以内出售房产每年要高出0.88%。

买套大房不如买两套小房

　　以前普通住宅与非普通住宅的划定标准就是按照价格。但是现在对于普通住房的标准进行了重新的定义，只有同时满足小区建筑容积率为1.0以上、房屋建筑面积140平方米以下、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下的才被定义为普通住房，比如房屋建筑面积150平方米的就归结为非普通住房。而这种普通住房划定标准的重新界定，不仅仅在购房时会产生明显的税费交纳差异，而且更会影响到以后房产出售环节的税费差异。

　　假设李先生购买一套150平方米的房产，总额为100万元；孙女士在同样区域购买两套75平方米的房产，每套房产为50万元，两套总额也为100万元。李先生和孙女士同时在若干年后将自己的房产都以110万元出售，则其交纳税费的差异随着持有房产的年限不同产生明显异同。持有房产两年内，李先生比孙女士多支出12000元，持有房产在两年(含)以上5年以下，李先生比孙女士多支出17500元，持有房产在5年以上，李先生比孙女士多支出28900元。

售楼部谨防“挂羊头卖狗肉”

　　你买的房子是否有“合法”的身份是最为重要的，因此，在买楼的时候，当然要先看发展商有无《商品房预售许可证》，不过，由于现在不少楼盘都是分期开发的，因此，你一定要留意预售证上所标明的房号是否是你准备购买的那套。

　　因为现在有个别发展商会利用“挂羊头卖狗肉”的方法，用前期的预售证卖下一期的房子。

　　另外，预售证上也会标注商品房的抵押情况，在购买抵押房时你就要多留一个心眼儿，要切实搞清楚其抵押的具体操作。

看样板房多留神

　　现在售楼样板房通常有两种，一种是设置在售楼部附近的板房区，而另一种则设置在楼宇的现场。一般来说，设在楼宇现场的样板房失真的可能性较小一些，而设在板房区的就有“放大房”的可能性存在，因此，对这种样板房，你就要多一个心眼儿了。

　　如果样板房是设在楼宇现场，那么从售楼部到样板房，往往有一段不短的路程，这段路程你可不要“虚度”，它是你观察楼盘园林和管理质量的好时机。

发现房子的潜在隐患

　　除了要看样板房外，你还很有必要实地考察一下，看你有心购买的意向房。样板房是经过精心打扮的，而你所购买的意向房，估计购买时还处于毛坯状况，此时你正好趁这个机会发现它最真实的一面。在淡季，你大可以以收楼的标准来细看这一套房子。

　　由于没有经过粉饰，墙体、梁、柱的裂缝在这个时候都很容易被发现，此外你还可以观察门窗的质量问题。

　　重点要看有无渗水。厨房、厕所如果有渗水，将给你带来很大的不便。所以要重点观察厨厕的天花板、角落有没有渗水、潮湿发霉等情况；同时还要看下一层的渗水情况，如果你的厨厕经常渗水到你的楼下，你同样也不得安宁，所以看楼要“上下兼顾”。

房地产估价需要有丰富的经验和较高的专业水平。目前经国家考核认定的房地产估价师很少为个人服务。对于普通的购房者来说，如果仅仅希望做个大略的评估，不妨分两步走。

　　首先需要确定评估的基准。在开始评估前，购房者不妨多收集几个近期发生的、地段类似、建筑结构相近的交易，以此对市场行情有个大致的了解。当然，查询大型中介的广告报价，对了解行情也有些帮助。不过，能够作为评估基准的数据，必须是现实的成交价格。

　　其次，考虑以下三方面的因素对价格的影响。

　　一是房屋因素。房屋竣工后即进入折旧期，按照理论折旧率，混合一等结构房屋折旧期限为50年，每年的折旧率为2%；另外旧房的套型落后、功能陈旧，这同新建商品房无法相比，“三小”套型小厅、小厨、小卫扣减10%。此外，楼层对价格也产生影响，若1层和5层为基准价，2层和6层为-3%%，7层为-5%，3层和4层为+3%，若是楼顶则为-5%；而朝向如无朝南窗则为-5%。

二是环境因素。环境因素既有自然的也有社会的，既有大环境，也有小环境。在同一地段，旧房的小区环境会逊色于新住宅区，比如小区平面布局、设施、绿化以及房屋的外观造型等，旧房都要大打折扣的。再如社会环境，在同一土地级别地区，有的适合经商，有的则适宜居住。还有该地区的居民结构、文化氛围。配套建设等都会对房屋价格产生较大的影响。无物业管理和非独立封闭小区分别扣减5%，省、市重点中小学区的为+15%。

　　三是心理因素。如果不在价格上有大的诱惑力或其他考虑，人们一般不愿意买旧房，如果旧房的价格同新房相差不大，买旧房就会有难以逾越的心理障碍，心理因素为-8%。

我国房产投资统计存在三大漏项，导致我国房产投资占固定资产投资比重统计数据偏低，并影响到人们对中国房地产业的正确分析，中国房地产业协会会长杨慎日前在“第七届中国经济学家论坛”论坛上说。

　　杨慎认为，目前，我国房产投资统计存在三大漏项。第一，农村建房投资。每年我国农村平均建房2000多万平米，涉及近百亿的投资没有被统计进去。第二，住房装修投资。目前城镇居民购买的大多是毛坯房，而毛坯房是半成品，是需要装修的。每年大约4500亿的装修投资应计入房产投资之列。第三，农村小城镇的住宅。我国过去只统计大城镇的房产，小城镇由于集镇(实际是农村住宅)与镇不好划分，因此这一块基本也被漏统计了。杨慎说，加上漏统计的三项，我国的房产投资占固定资产投资的比重应该为25%至30%，对于经济学者和分析人士而言，这一数据的参考价值可能更大

我国房产投资统计存在三大漏项，导致我国房产投资占固定资产投资比重统计数据偏低，并影响到人们对中国房地产业的正确分析，中国房地产业协会会长杨慎日前在“第七届中国经济学家论坛”论坛上说。

　　杨慎认为，目前，我国房产投资统计存在三大漏项。第一，农村建房投资。每年我国农村平均建房2000多万平米，涉及近百亿的投资没有被统计进去。第二，住房装修投资。目前城镇居民购买的大多是毛坯房，而毛坯房是半成品，是需要装修的。每年大约4500亿的装修投资应计入房产投资之列。第三，农村小城镇的住宅。我国过去只统计大城镇的房产，小城镇由于集镇(实际是农村住宅)与镇不好划分，因此这一块基本也被漏统计了。杨慎说，加上漏统计的三项，我国的房产投资占固定资产投资的比重应该为25%至30%，对于经济学者和分析人士而言，这一数据的参考价值可能更大

防水密封材料预计到2010年，全国新型防水卷产量将达到2.5亿平方米，市场占有率达到50%，城镇永久性建筑采用新型防水材料将达到80%。

　　保温隔热材料预计到2010年，全国保温材料需求量为：岩(矿)棉60万吨，玻璃棉10万吨，膨胀珍珠岩40万吨，硅酸铝纤维8万吨。

　　矿棉吸声板预计到2010年全国矿棉极声板需求量为4000万-5000万平方米，产品品种、质量和数量不但可以满足国内市场需求，而且将有部分产品出口。

　　装饰石膏板预计到2010年，全国装饰石膏需求量为1400万平方米。

 
　　建筑涂料预计到2010年，全国建筑涂料需求量将达到160万吨。