讨论房价不能忽视的几个问题 

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其一、居民收入水平与房价之比 
由一些见诸媒体的报道表明：一个地方买套房子的平均房价大约是当地居民家庭3-5年的收入。当前北京房价平均约7000元/平米，按每套100平米则总价为70万，据报道北京居民平均人均月收入3000元，家庭收入按6000元（2大人1孩子），年7万2。这家人不吃不喝孩子不上学也得10年。考虑到一家三口的开销（父母都不赡养了）每月3000元，那么他们需要20年。因此，当前北京的平均房价应该是不高于3600元。当然，如果北京人民的收入水平都能赶上“盼人疯”等等老总们，这个问题可以不作考虑。

其二、开发商是否暴利 
任何一个KFS或哪级ZF都未曾真正公开过房价的成本及利税核算。那么我们简单算一算看：我老家（西北某地级市）的房价约800元/平米，就权当都是成本。在北京，地贵、薪高、宣传，我算你三倍成不？即使这样成本顶多2400元，卖价却是7000元！换一个算法，本人2000年在望京买了套房（6层不带电梯，低密度），当时每平米4500元。我家旁边当时就被圈起来的一片地现在也盖成房子了（大约20层以上板楼，高密度），价钱近8000元。拿地成本几乎相等，建筑材料价格上涨有限，人工工资及管理费也绝不会翻番吧（好象建筑工人一直到现在仍然只挣几百块），地皮单位面积上的房屋套数更多，…… 但房价却几乎翻了一番。假如那时开发商有20%的利润（我想这个估计很保守了），那么现在的利润率则高达55%。五年前KFS每平米赚900元，如今能赚4400元，是当初的4.9倍。

其三、高房价的潜在风险 
买房人：可能得付出大半辈子的收入为您的房产买单，您真的不需要别的生活吗？ 
银行：高额债权也意味着高额风险。 
开发商：很小的风险，大部分风险早早转嫁买房人和银行了。 
政府：毫无风险。 
国家：经济运行不安全、社会稳定受到挑战。

别骂人!心平气和来讨论房价构成

地价导致房价上涨的说法站不住脚。日前，国土资源部土地利用司指出，房价过快上涨不是地价上涨引起的。 

从成本角度看，地价确是房价的构成部分，但这绝不是说地价决定房价。房价上涨缘于综合性因素，最主要是需求引起的。市场供求决定了房价，开发商根据房子的市场价格来倒推取得土地的成本，然后到市场上举牌竞价。开发商竞拍土地时并不是毫无章法，而是根据当时当地的房价来“出牌”，多高的土地价格能维持多高的利润他们心里清清楚楚。 

目前，房地产用地基本是协议和“招拍挂”同时并存，两个方式取得土地时的价格一般相差很远，但是从来没有看到同等条件的楼盘价格能有明显的差别。比如，“招拍挂”获取土地的房子卖10000元／平方米，协议获取土地的房子也绝不会卖9000元／平方米。 

土地价格在商品房成本中所占比例并不是很高，地价并不是拉动房价上涨最主要的原因。北京市土地价格在商品房成本中占22.98%，低于全国平均的26%；上海房价远高于北京，但上海土地价格在房价中所占比例只有16.15%；而在广州，地价所占比例仅为11.4%，因此，地价导致房价上涨的说法是没有根据的。那些骂ZF的人士应该明白了什么是乱发炮弹了吧?

税费及财务成本据了解，在房地产开发中，发展商须缴纳的税费，两三年政府方面尚未作较大调整，因此，这方面的成本不会有太大的变化。目前发展商较重头的税项主要是5.5％的营业税和33％利税。比如说某楼盘在今年售出3亿元的楼，其须缴纳的营业税就是1650万元，要是其利润达到了1亿元，那么它还得缴交3300万元的利税。 

据一些房地产专家介绍，目前广州一些大中型楼盘，它们的成本主要分成三大块———地价、建安费，以及政府税费、银行利息及企业营运费等杂费，它们各自所占的比例基本是各1/3。 

所以你们如果分析一下,目前房价不是应该大跌,而应该是稳涨!

突然有了这么一种论调：“地方政府希望房价涨，中央政府希望房价跌，房价的涨跌是中央和地方的一种博弈”。个人观点，这种论调表面看十分有理，其实不了解我国的国情。首先，地产业作为近几年的支柱产业之一，为经济增长做了很大的贡献（贡献可不止gdp上的几个数字，具体后面说），不仅是地方政府的政绩所在，更牵动着中央财税与全国经济。这里就要说一个非常忌讳的问题——在中国社会里，政府、国有银行、房产商三者已经成为一荣具荣、一损具损的利益链条。 房产业，从批地立项、到按揭购房，从地产商、建筑商到购买房屋的消费者，哪个不和银行打交道

其中虚假资质贷款，虚假收入证明购房的事情，恐怕早就成了业内的‘潜规则’了吧？！那些做假收入证明按揭的朋友恐怕心里最清楚不过。银行的呆帐坏帐，很多都是房地产业带来的。房地产的泡沫如果突然破灭，倒霉的必定是银行，而银行一旦因为呆坏帐问题倒闭破产，危害最大的是全国的经济。全国经济陷入衰退，房价虽然下来了，很可能你业找不到工作了。不错，你现在挣 两千多，可能买不起一套8000/平米的房子，但是如果全国经济衰退，你可能连那2000元都挣不到，不要说买房，就是吃饭都成问题。日本经济衰退不就是最好的例子么？日本的保障体制非常完善，而我们中国呢？鼓吹房价崩溃论的朋友，你的三险一金交了几年？做好失业的准备了么？

还有重要的一点。我们都知道房地产业是资金密集型行业，其实它也是劳动密集型行业。盖房子是不是要雇佣建筑工人？而我国搞建筑的大多是农民工。建筑业给千万的农民工安排了就业岗位，很好的解决了我国庞大的农村剩余劳动力问题。而且盖房就要钢筋水泥，就要工程机械，就是要设计图纸，就要工程监理，就要内部装修装饰，甚至防盗门、塑钢窗、油漆、涂料都有庞大需求。从侧面看，一个房地产业的兴衰，直接影响到下至钢铁企业、水泥厂商的工人，上到设计院的建筑设计师等众多行业的相关人员。如此看来，靠着房地产业吃饭的，可不仅仅是几个王石、潘石亿、任志强，也不仅仅是千万农民出身的建筑工人，而是上亿的普普通通的老百姓，甚至就包括你、我、他。房产价格崩溃了，房地产商倒闭了，王石、潘石亿、任志强早就盆满钵满了，人家大不了收工移民，最终倒霉的还不是那些农民工，最终受损失的还不是上下游相关行业中的普通员工？请鼓吹房价崩溃论的朋友人清楚这点。

在我们这个人与人之间利益链条日益紧密的社会里，指望籍着一个行业崩溃，而获得好处，是幼稚的，也是不现实的。中央政府决然不会在银行业改制上市的关键时刻，任由房价下跌，以至使金融系统崩溃，国家经济瘫痪。这是一个负责任的政府所不允许的，也是对全中国老百姓的利益非常不利的。请鼓吹房价崩溃论的朋友认清这点！

今年上半年，北京楼市“高烧难退”。国家统计局最新的统计表明，上半年北京市房价平均上涨了25%，高达4771元，是全国平均售价的两倍，比排在第二位的上海高出1500多元，涨幅也居全国31个地区之首。建设部住宅与房地产业司日前召开了房地产形势研讨会，谢家瑾司长指出，虽然目前市场前景良好，但由于房地产有一年的生产滞后期，因此要加强宏  
观控制和引导，既要防止出现空置量房的加大和新的过热，也要避免出现因对市场估计不足而产生的供不应求。那么房价到底是怎么涨上去的？该采取什么措施让房价降下来？为此，本报记者特别采访了一些专家学者，他们从不同的角度发表了自己的看法。