让房价顺其自然

　　今年以来，在我国住宅与房地产业保持持续增长的发展态势同时，住宅价格一路攀升。1-6月份，商品房价格比上年同期增长了11.1%，其中，商品住宅价格比上年同期增长10.6%。住宅价格过快增长，引起了社会各界的重视。从理论上讲，商品住宅的价格受市场供求规律的作用，是市场住宅供需状况的反映，住宅价格上涨，反映消费者消费预期旺盛。但是，如果住宅价格上涨幅度远远超过消费者消费能力上涨的幅度，说明市场传递的供求信息有非合理因素。因此，我们要客观分析当前住宅价格上涨过快的原因，采取恰当的调控措施。

　　随着我国居民生活水平不断提高，居民对居住条件越来越重视，不仅要求居住宽松，而且也在乎住房功能和质量，我国住宅消费需求有着巨大的潜力。住房制度改革、实现住宅商品化为增加住房供给和刺激住房需求提供了制度环境，作为新经济增长点的住宅产业有着广阔的发展前景，住宅价格也呈逐步上升的趋势

因此，当前住宅价格上涨有着合理的因素：(1)住房制度深化改革，停止福利分房，增加了消费者购买商品房的决心；(2)消费者收入稳步增长，消费信心增加，加之购房消费信贷的推广，调动了消费者购房的积极性，住房消费需求比较旺盛；(3)一些城市对住房消费需求增长估计不足，住宅建设供不应求。尤其是经济适用房建设不足，低价位住房供应减少，既减少了住房供给，又抬高了住宅价格的总水平。应该说，住宅价格合理上涨有利于调动住宅建设的积极性和住宅产业的健康发展。但是，当前也存在着个别房地产开发商为了追求更大利润，进行市场炒作，误导消费者进行不合理的住房投资的非合理因素，使得住宅价格上涨过快。

住房既是商品，又是生活必需品，具有双重属性。政府应该根据其特殊性采取不同的调控措施。住房作为商品，应该按照市场经济规律运行。政府的职责应该培育住宅市场，建立规范的住宅市场秩序，规范住宅市场主体的经营行为，严厉惩处制造虚假信息和不实广告、欺骗和损害消费者利益的违规、不法行为，使住宅市场逐步建设成为信息透明、公平竞争的市场。重点是抓好经济适用房的建设和销售。要给予建设经济适用房的开发商一定的优惠政策，以降低经济适用房的成本，使房地产开发商不因建造经济适用房而减少利益，以调动建设经济适用房的积极性；在经济适用房的销售上，要有制度限制，保障低收入者购买经济适用房的优先权；要加快货币化住房制度改革的进度，尽快落实住房补贴，使低收入者有能力尽早购买经济适用住房。

房价虚高要抓源头

　　按照现代经济理论，房价的高低是由市场的供求关系决定的。目前，诱发北京房价格畸高的因素很多，既有市场因素也有非市场因素。从需求方面分析，北京的住宅房需求有许多其他城市不可比拟的特点：人口众多；集团购买；高收入群体购买；旧城改造拆迁量大；二级市场发展滞后，完善的住宅市场应是一级市场与二级市场的高度统一，不仅包括新房买卖，也包括存量房出租与租售。

　　从供给方面分析，北京房价畸高的诱因有以下几点：1、土地使用结构结构不合理，住宅用地比例偏低。普通住宅土地供给不足，不可避免会导致住宅短缺和价格的上扬。2、土地市场不健全，圈地炒地行为泛滥。土地资源短缺可以说是困扰我国大城市的一个普遍问题。北京的土地转让仍是以私下协议交易为主，土地交易非公开、公正性，一方面，为一些人“寻租”、圈地、炒地谋取暴利便利；另一方面，也加大了住宅用地和住宅建设的成本。3、政府税费高、“有偿服务”过多

减免税费的文件虽多，但具体落实的措施少，致使实际减免的费用不足房地产开发成本的1%。取消了旧的收费项目，又会出现新的收费项目。而政府部门官僚作风严重、办事效率低，为获得各种审核、批文所支付的交易成本就占到房价的5%。诸多“不可预见费”记入开发成本，导致房价居高不下。4、房地产开发利润偏高。根据北京统计年鉴，北京住宅的建成安成本平均在1600元左右，加上30%的土地成本，扣除15%的税费，如房价能卖到7000～8000元/平方米，开发商仍有30%左右的利润，大大高于其它行产的利润水平。5、经济适用房不经济。当务之急应做好以下几点：1、从土地源头入手，建立健全土地市场，保障土地交易公开、公正，公平和普通住宅的用地。2、提高政府部门服务意识，并运用税费政策调节住宅市场，如对普通住宅开发、居民购买自用商品房应给予政策优惠。3、深化住房制度改革，抑制集团消费。4、完善住房产权登记、发证和市场交易体系，促进存量住房的出租、出售，提高其经济效益。5、加强对期房交易的管理，提高房地产开发企业的资质和竞争力。6、鉴于城市居民收入日趋多元化，建议对经济适用房实施建筑面积控制以取代销售对象控制。

刺激供给别抑制需求

　　不可否认，当前我国房价上涨与人为炒作有关。个别房地产商炒作“入世”、炒作“申奥”、炒作概念，的确在一定程度上推动了房地产价格上涨。但同时我们也必须认识到：目前人为炒作对房地产价格上涨的拉动作用是有限的，这是因为，当前我国房地产市场的基本格局是买方市场，并且个人已经成为商品房需求主体，在买方市场条件下、房地产价格的炒作空间必然会受到严格限制，而个人或家庭的购房行为副主要取决于其支付能力。

　　我们认为，当前我国房价上涨是市场供求关系的反映，确切地说，主要是市场需求拉动的结果：与去年同期相比，今年第一季度我国商品房竣工面积增长13.6%，但商品房销售面积则增长了35.7%，两者差距离达22.1个百分点。需求快速超前扩张和供给增长相对滞后，必然导致房地产市场价格上涨。

具体来说，不同品种或地区的房价上涨有着不同的原因。首先，商品住宅价格上涨的主要原因有三：一是党政机关货币分房及其配套政策的实施，启动了个人住宅消费需求；二是住房消费信贷政策的出台进一步调动了居民购房的积极性，三是部分城市减少或取消了经济适用房建设造成了低价房供应减少；其次，办公用房价格大幅度上涨主要是由供给下降造成的。

　　根据上述分析，对于当前我国房价上涨既不能放任自流，也不应控制过死。放任自流，有可能再度引发房地产热，造成经济资源的巨大浪费；而控制过死，则会扼杀房地产业的健康发展。我们认为，正确调控当前我国房价应当把握以下几点；

　　第—，进行结构性调控，不搞“—刀切”。这是因为，当前我国房价属于结构性上涨，调控房价应当充分发挥市场机制的调节作用，政府调控只能作为市场调节的补充。具体来说，由于住宅价格上涨关系人民群众切身利益，政府必须采取切实有效的措施加以控制；由于办公用房价格上涨不仅有利于改变其供给滞后状况，而且有利于促进企业改进经营效率，所以应该由市场自由调节；而商业营业用房价格上涨本身处于合理区间，因此，政府没有必要过问。

第二，进行间接调控，不搞直接控制。必须用市场经济的办法来调节商品房价格。毫无疑问，当前我国房价上涨与有关改革步伐加快有关，但是我们决不能“因噎废食”走老路，用计划经济的办法控制房价上涨。例如，住房制度改革刺激了个人购房需求和房价上涨，但我们决不能因房价上涨过快而放弃住房制度改革，同样，招投标制度的建立与实施，的确在一定程度上推动了房价上升，但这种做法有利于房地产业的健康发展。

　　第三，刺激供给，不要抑制需求。通常可以采用三条途径：一是刺激供给，二是抑制需求，三是刺激供给与抑制需求同时并举。在我国目前情况下，间接调控房价上涨的重点应放在刺激供给上，当前刺激房地产供给的关键，是要加大经济适用房建设力度，增加社会低价房供应总量，平抑商品住宅市场价格

警惕住房贷款的影响

　　当前住房价格、住房价格上涨速度是由两部分构成，第一部分是合理的价格部分、正常的上涨速度；第二部分是主要在部分城市存在的不合理的价格部分、不正常上涨速度，总体上讲，房地产价格存在虚高的风险。2.住房抵押贷款的不当操作是房价虚高的重要原因供给方面，商品房开发、销售成本上升；税费较高：城市土地供应的减少；低价位住房供应量的减少；开发商概念炒作；开发商不断抬高价格。需求方面，经济增长加快；居民收入提高；住房制度改革；居民预期的变化。是导致住房价格高、住房价格上涨速度快的重要原因。除此以外，住房抵押贷款的实施及不当操作是一个还没被引起重视的重要原因。

从实际观察，房价过快上涨与住房抵押贷款量的快速增长相关性很强。为了启动房地产市场来带动内需，我国开始抵押贷款制度的实施，住房抵押贷款制度的实施，增强居民的购房支付能力，刺激了住房需求增长，这带动了房价的正常增长。但银行缺乏冷静的、带有前瞻性的分析与评估、不断降低“门槛”的住房抵押贷款，也塑造了消费者的虚假支付能力。许多购房者对他们实际所购住房的支付能力是不足的。因此，是住房抵押贷款操作不规范为开发商提供了广阔的涨价空间，成为当前房价不合理上升的重要原因。

　　房地产价格上升过快容易产生虚假需求的信息，影响开发商和消费者的错误预期，同时给进一步的炒作提供可成之机，虚假需求造成过度供给，会形成新的房地产积压，给整个国民经济带来较大长期负面影响问题。房地产价格过高还会严重削弱其城市的竞争力，影响地方经济的发展。而不规范的住房抵押贷款操作导致的房地产价格虚高，不仅加重消费者的负担，增大购房者违约的风险，一旦出现经济不景气，大量购房者违约，会造成银行的危急，并可导致更大的金融风险，国外由房地产不良贷款引起金融危机的教训必须吸取。