近日，一个自称为“福建旅游地产旗舰”的项目———唐乾明月在福州面世。虽没有高调的宣传，但“旅游地产”这个对福州市民来说还颇为新鲜的概念引来了不少关注。据了解，该项目开发商已对外收取认购金。

　　然而，记者在采访中发现，唐乾明月项目有违法占用土地的嫌疑。

价格诱人

　　在唐乾明月的宣传资料中，记者看到，该项目位于永泰县大漳溪旅游区，占地面积430亩，一期133亩，共137户别墅，包括独栋、双拼、联排别墅。周边配套有4300平方米的三星级酒店，及室外游泳池、篮球场、网球场等，项目开发商为福州新天寰宇置地公司（以下简称“新天寰宇”）。
　　
　　看到该项目别墅的售价，很多人可能会心动。“联排别墅一栋60－70万元，双拼80－90万元一栋，独栋约120多万元。”唐乾明月销售中心一位售楼小姐介绍道。如今，在金山买一套100平方米的住宅，都需要六七十万元，唐乾明月项目的别墅售价的确诱人。
　　
　　“你可以买别墅自住，也可以拿来出租，这一带属于旅游景区，出租别墅有一定的市场。”上述售楼小姐表示，别墅也可以委托酒店方面帮忙出租。

　　在采访中，记者了解到，该项目于去年11月份公开，如今还未取得预售许可证，但购房者可以先行认购，联排别墅认购金为10万元。“开盘后的价格肯定要比现在高，所以现在定还是很优惠的。”据售楼小姐介绍，该项目预计7月份开盘，本月底就将进行第一次提价，价格约上调10％。据称，如今已有不少别墅被认购，其中部分联排别墅在项目沙盘尚未做好时，就已经被公司内部员工优先认购了。

　　旅游地产的魅力真的有这么大么？唐乾明月的宣传资料对旅游地产是这么解释的：以旅游、度假、休闲、会议为目的，通过旅游业与地产相结合的综合开发、经营模式所形成的各种物业的总称。具体包括：休闲、度假、养老等相关的房地产开发形式以及时权酒店、产权酒店、养老度假村、高尔夫度假村、休闲生态度假村等产品形态。

　　然而，在开发商描绘的美好前景背后，记者却发现了种种问题。

违法占地？ 

　　事实上，“旅游地产”在国内大城市已经历了近十年的发展，但一直处于尴尬境地。

　　我国现有法律、法规中，只明确了居住类用地，并没有对单独的别墅用地进行界定；对旅游地产，相关法规也没进行特别规定，这就给房地产商留出了“缺口”。

　　唐乾明月开发商似乎并不避讳其钻政策空子的做法，对外公示其项目是以产权式酒店立项，每栋建筑单体即一个产权单位，从而规避了纯别墅项目立项的政策壁垒。

　　“打擦边球。”福州房地产学者刘福泉如此形容。近年来，政府禁批别墅用地，并提出清理各类园区用地，加强土地供应调控，在这样的背景下，一些开发商便打着旅游地产的旗号变相开发别墅。

　　旅游地产的尴尬还在于其土地性质问题。据唐乾明月上述售楼小姐介绍，该项目为商业用地，因此与普通别墅项目不同，其土地使用年限只有40年，住房贷款也只能按照商业项目的标准进行贷款。不过，“其它方面都和一般别墅项目一样，有独立产权，有土地证。”该售楼小姐强调。

　　然而，一位知情人士告诉记者，不久前该项目开发商曾表示项目的土地问题还没有与当地政府谈清楚。在网络上，记者也看到一位网友留下的帖子：据说该地块本来是开发成旅游项目的，后来开发商把它开发成了别墅，当地民众意见很大。

　　3月23日，记者来到唐乾明月项目所在地。该项目位于山脚下，旁边有一条小河，不远处的一座桥下，几艘采砂船不断地从桥旁的河道里挖沙，而房子还不见影子。当地的村民告诉记者，该地块原本是用作开发旅游项目的，后来却被开发商用来开发别墅项目。

　　随后，记者向多个村民了解得知，这幅地块原本是马达加斯加涌洋进出口贸易有限公司的，后转手给福州新天寰宇置地公司。从2007年9月份开始，新天寰宇将其开发成别墅项目———唐乾明月。为此，新天寰宇占用了近500亩的耕地，大大超过了原先征地范围，却没有支付征地补偿款。

　　今年2月，某媒体也曾对新天寰宇置地公司违法占用村集体所有田地、抢建别墅的问题进行了报道。该报道还提及，唐乾明月所在地原项目名称为“明月乡村俱乐部”，开发商为马达加斯加涌洋进出口贸易有限公司。由于经营不善，开发商找人合伙经营此项目，所以该项目建设时停时续。由于项目施工方在桥下大肆采砂，导致河桥基越来越浅，桥梁的稳固性大大减弱。如果遭遇洪水或其他事故，后果将不堪设想。

　　记者在现场调查时发现，大桥桥面已经出现不少裂痕，货车从桥上经过时，桥身便“颤抖”起来。根据《福建省河道采砂收费管理办法实施细则》第（十）条规定：禁止在特殊大桥（总长等于或大于500米）、大桥（总长大于100米）、中桥（总长大于30米）、小桥（总长8米至30米）的上、下游各250米、200米、100米、50米的河段内采砂。施工方显然违反了相关规定。

风险谁担

　　唐乾明月的土地问题尚未厘清，开发商已公然收取认购金，购房者所面临的风险可以想见。

　　事实上，类似的做法并不少见。开发商拿下一块土地后，先找一个旅游主题做项目，接着做旁边的酒店、住宅等地产，作为其房地产开发升级的突破口。建设部中国风景名胜区协会副会长刘强就曾表示，由于旅游地产概念较宽泛，业内认识也不尽统一，于是开发商故意模糊概念，借旅游地产之名变相搞房地产开发，钻政策法规的空子；和开发商抱着同样心理的还有个别地方政府，盲目大规模规划，随意开发，以谋取土地收益。

　　福州大学房地产研究所所长王阿忠表示，目前各地旅游景点的土地大部分是集体用地，圈占集体用地用来开发房地产项目，这属于“触碰高压线”的行为。然而，相关政策、法规的缺失，使得各地的旅游地产出现盲目发展的状况，尤其那些违规操作的所谓旅游地产项目，更是面临着巨大的政策风险。

　　据业内人士介绍，福州之前已经出现旅游地产，只不过没有对外打出此类名号，例如在北峰、寿山等地就有开发商在景区内建设别墅进行出售，这类别墅属于小产权房，有的一栋售价仅20万元。

　　在政策“刀口”上游走的旅游地产，还面临着运营风险。“中国的富裕程度还没有达到这样的层次，即便达到了，真正‘有钱又有闲’的人又有多少？”在刘福泉看来，市场对于旅游地产中的别墅需求是有限的，“而且就福建来讲，旅游产业并不发达，如果来此旅游的人流量不足，那些用于租赁投资的别墅就只好闲置，投资者的回报率很难保证。”

　　对此，福建师范大学旅游研究所所长袁书琪也认为：“如果福州的旅游发展加速，带动一些旅游地产的开发（在手续完备的前提下），还是不错的，但是如果本身的旅游景点都还没有做起来，开发商就先搞旅游地产开发，显然太超前了。”

　　如今，唐乾明月的广告牌高高挂在旗讯口东方大酒店的外墙上，过往的行人抬头可见，画面中极富诗意的意境充满了诱惑力。然而，低价别墅的背后却是巨大的购房风险，投资者不能不警惕。

才想呢,想进售楼部看看,售楼小姐防贼似的,原来是骗人的!

广州中华广场

第一部分 中华广场开发策略
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中华广场在建成之前，原地块是中山三路的一个摩托车配件市场，周边没有成型的零售商业氛围。面对这样一个地块，能不能开发购物中心，如果要开发，应该开发怎样的购物中心，这个疑问，成为摆在昌盛集团的决策者面前的最大难题。在这个过程中，广州天河城广场已经成为后来者学习的榜样，广州老城区道路的改善也带来了众多的商机，面对着困境、机遇、发展与挑战，昌盛集团的决策者做出了一个怎样的战略决策？

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在开发中华广场之前，昌盛集团本身并无任何商业地产项目开发经验，甚至在广州也仅仅只开发过一个中小型房地产项目，可以说是一个中型房地产开发商，资金、经验和人才都非常匮乏。面对这一状况，昌盛集团是怎样走上一条非常规发展道路，从而推动了中华广场这一当时中国最大的购物中心项目的立项和建设。中小型房地产开发商能否开发大型商业地产项目，如果可以，应当如何去推进工作？

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1999年，中华广场施工进入关键时刻，遇上金融风暴，香港融资计划告吹，资金链断裂，差点使中华广场成为烂尾楼。面对开发商资本能力严重不足的危机，为解决融资问题，中华广场采取了商铺销售的融资方式。中华广场销售的商铺主要是首层商铺，均价约10万元/平方米，销售回笼资金约6亿元，暂时解决了宝贵的资金来源。但是，中华广场商铺销售同样为日后的经营埋下了苦涩的果实。中华广场销售商铺的融资方式有一些什么得失，中华广场的这种融资方式和所走过的道路能给后来的商业地产开发商一些什么样的启迪？

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中华广场正对广州起义烈士陵园，毗邻2万平方米英雄广场，从商业风水的角度来讲，是面对一种强大的“压力”的。为了化解这种压力，融入这一地块，实现和谐共赢，中华广场也进行了风水布局。从命名，到标志，到建筑外观，中华广场的风水布局都进行了相应的规划，最后，它的风水格局真的实现了与地块的和谐共赢吗？一座购物中心的风水，对它的可持续经营会产生什么样的影响呢？

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中华广场地块结构为“L”型，原意为一只“卧虎”，但是，这只“卧虎”却在实际的经营中产生了巨大的困境，“L”型的尾端长期空置，造成年租金损失巨大。中华广场何以至此？一个尘封的故事告诉我们：如果你想要商业地产的规划方案上省钱，那么可能要付出比规划方案费高达十倍、百倍的代价。中华广场由于资金紧张，在项目规划定案的时候不愿出价300万购买香港公司的方案设计草图，并最终确定了广东省汕头市设计院的规划方案，可以说是省了很多钱，但是，中华广场最后省钱了吗？为什么中华广场为它不佳的设计方案，最终每年损失的租金在千万以上，何以至此？

第二部分 中华广场招商策略
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看到天河城广场吉之岛的成功，中华广场的决策者执意要将吉之岛引进中华广场。双方对吉之岛的进驻方案和进驻条件进行了深入的洽谈，最终确定吉之岛进驻中华广场二层的招商方案，中华广场给予吉之岛一年免租的招商优惠。吉之岛进驻对中华广场后来带来了什么样的影响？现在，我们该如何来评价？通过这一事件，我们如何来看待主力店对购物中心持续运营所产生的作用？

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中华广场自身没有招商经验，于是聘请了多家著名的物业代理公司负责商场的招商工作，再加上发展商自己聘请的职业经理人，形成了一个庞大的招商团队。中华广场这样的招商团队设计有一些什么特点，国际著名的物业代理公司在购物中心的运作中能产生一些什么作用，他们的长处在哪里，短处在哪里，应如何使用？自身聘请的职业经理人团队有一些什么特点，应如何来进行管理，如何实现对招商工作的统筹和驾驭，中华广场的招商团队设计能给我们一些什么启发？

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开业是商场的重要时间，但令人诧异的是，中华广场的开业之路却风雨坎坷，崎岖不平。从第一次招商“成功”后，到第一次开业商家“神秘的消失”，到第二次招商成功后，商家再一次在不久后集体撤场，冰冰冷冷的开场局面背后，蕴育了怎样的失策和玄机？同一个商场，为什么竟然出现了两次招商、两次商家集体撤场的怪现象？面对这样的局面，中华广场又该如何度过难关？针对这动荡表现背后的诸多问题，又该采取怎样的措施，才能强有力地为后续经营打造一个成功的基础？


第三部分 中华广场营运策略
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在屡次受到打击和挫折之后，中华广场的决策者终于坦然认识到由于自身经验的缺乏，继续摸索和试错下去会付出更大的代价，中华广场的发展看上去十分顺利，但是却危机暗伏、随时可能大厦倾倒，这当中存在很多的问题，其中有很多就是中国商业地产项目存在共性的问题。在这时，欧小卫出现在中华广场。2000年，在中华广场决策者的强力邀请下，欧小卫辞去天贸集团副总裁的职务出任中华广场董事总经理，成为当时广州商界轰动一时的大事件。欧小卫上任后，首先采取了一些什么强有力的措施，帮助中华广场迅速稳定了局面？

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2001年，中华广场只有首层、二层和三层局部开业，开业率不足40%。面对这一局面，中华广场经营管理者毅然提出了自营中华百货的建议。由于昌盛集团原来没有任何的零售业经验，自营百货公司心里没有底，一时也不敢贸然下决定。中华百货最后能建成吗？中华百货开业以后，对中华广场的经营产生了什么样的影响，自营百货公司真的那么重要吗，中华百货有一些什么样的经验可以供我们学习借鉴？

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由于吉之岛百货和中华百货两大主力店的带动作用，中华广场的经营状况从2002年开始，迅速进入良性状态。主力店稳定下来了，然后就是调整经营结构的问题。中华广场相继在四楼设置了广州最大的电信一条街，并将一部分不适宜在场内经营的商家清理出场，这些举措，对中华广场后续的经营产生了些什么样的影响，中华广场是如何应对和解决的？

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今日，在全国众多的购物中心当中，中华广场的广场促销活动仍然是现场最火爆、举办最频繁的、效益最好的。中华广场的活动营销为帮助中华广场吸引市场关注，经营快速走出冷场期起到了良好的推动作用。购物中心门口都有广场，为什么中华广场的文化广场运作得如此成功，不仅不需要投入宣传费用，而且成为物业经营管理公司一个重要的利润来源，中华广场的广场活动有一些什么经验值得我们借鉴，我们应当如何利用广场活动的资源效应？

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进入2006年，中华广场负一层原摩托车配件市场租赁到期，撤出中华广场，负一层被重新装修包装成为中华广场的一部分，并命名为‘富一城’。2007年，中华广场的裙楼中华国际中心落成，成为广州老城区的摩天新座标。同样是在2007年，中华广场引入高盛银行作为战略投资者，并计划登陆香港上市。中华广场在经历了多年的曲折坎坷之后，价值终于日益体现，商业地产开发商应当如何来看待商用物业的价值含金量，开发商应如何通过商用物业开发获得最大的投资收益？